Optimista regresó desde Colombia el empresario y arquitecto Abraham Senerman, quien junto a Gonzalo Rojas, director de Bethia -grupo socio de Senerman en Inmobiliaria Titanium-, se reunió con empresarios locales para tantear el terreno con el fin de concretar el arribo de la sociedad a ese país.
La alegría del arquitecto se extenderá hoy cuando reciba de manos del Instituto del Cemento y del Hormigón el premio “Aplicación Tecnológica”, que este año recayó en el proyecto Edificio Titanium La Portada, por la incorporación al país de nuevas tecnologías en el diseño y la construcción de edificios en altura.
La torre más alta de Chile ya cuenta con varios moradores y otros están a punto de confirmar su arribo, sostuvo Senerman, quien prefiere no dar nombres de los próximos habitantes. De todos modos, ya se conoce que el estudio de abogados Carey, la firma de tecnología LG y el banco HSBC, entre otros, sí estarán.
-¿Cómo recibe este premio?
-Es un reconocimiento que recibo con bastante emoción, pues se valora la labor ejecutada por un equipo grande de gente que se ha esforzado y que ha mantenido un ritmo de trabajo ejemplar.
-¿Cuál es el avance en la construcción y arriendo de oficinas?
-Estamos cerca de los 18.000 metros cuadrados arrendados, lo que está más allá de la meta pensada. Eso representa cerca de 28% del edificio y casi 30% de lo que acordamos con el fondo alemán Deka para desatar el pago de ellos por el edificio. Nos queda 20% para concretar ese desembolso, pero aún falta un año más de plazo para lograr aquello. Vamos bien encaminados.
-¿Cuándo estará todo el edificio?
-Este mes podría ser o en los primeros días de enero.
-¿Y cómo avanza el proyecto en Santa Rosa de Las Condes donde levantarán oficinas y un hotel?
-Dentro de un año y medio o dos tendremos la primera torre de oficinas. Ya hemos empezado a sondear la venta del edificio, hay mucho interesados. Una de las torres la venderemos por pisos y la otra entera.
Internacionalización
-¿Cómo van los posibles proyectos en Perú?
-No van todavía. Tengo que ir a ese país, pero antes queremos terminar el edificio de acá (Titanium). Sin embargo, fui a Colombia el viernes pasado y empezamos a ver algo.
-¿Se trata de oficinas?
-Sí, lo mismo que hacemos acá.
-¿Fue solo o con alguien más a ese país?
-Con Gonzalo Rojas. No tenemos visto ningún terreno todavía, fue una visita para ver el país con otros ojos, para ver si valía o no la pena meterse en algo y llegamos a la conclusión que sí vale.
-¿Las inversiones serían con socios locales?
-Por supuesto, sí. Pero no estamos conversando con alguien en particular.
-¿Debería concretarse algo el próximo año en Colombia?
-Pienso para el primer semestre algún edificio emblemático. Están dadas las condiciones económicas. Colombia nos tincó.
Mientras el empresario de manifestó "optimista", el ministro de Obras Públicas instó a iniciar ya las obras de mitigación vial, considerando que puntos aún en discusión como el túnel en Andrés Bello, "vienen en la cuarta etapa".
La expectativa intacta mantienen a esta hora el presidente de Cencosud, Horst Paulmann, y el ministro de Obras Públicas, Sergio Bitar, respecto a la reactivación del emblemático megaproyecto inmobiliario Costanera Center, cuya paralización ha sido un símbolo de los efectos de la crisis económica en Chile.
Reunidos con la Presidenta de la República, Michelle Bachelet, en un almuerzo organizado por la embajada de Argentina, donde también se encuentra la presidente trasandina de visita en el país, Cristina Fernández, ambos se refirieron al tema sin confirmar correctamente el reinicio de las obras.
"El que habló hasta hoy día es el ministro de Obras Públicas, yo nunca he hablado, siempre he dicho que soy optimista", dijo el empresario.
A su vez el ministro manifestó brevemente que ve que las condiciones financieras y privadas se están dando mejor, y aspiró a que las empresas inmobiliarias de Cencosud se reactiven lo antes posible. Versiones de prensa han señalado que US$10 millones es el monto que aún "distancia" las posiciones entre el gobierno y Cencosud, en el marco de las inversiones que deben realizarse por las mitigaciones viales de Costanera Center, uno de los principales puntos que aún mantiene paralizadas las obras.
"Lo que yo he visto es que en las primeras etapas de esta inversión, que es bastante importante, no hay ada que conversar más que empezarlas, porque las discusiones que pueden haber sobre el túnel vienen en la cuarta etapa, y además nosotros ya hemos dicho, creemos que es necesario hacer un túnel en Andrés Bello, y por eso vamos a encargar un estudio de ingeniería para ahí tener idea de los costos", señaló Bitar.
Esta mañana Paulmann participó de una reunión de directorio de Cencosud, donde se esperaba que la reactivación de Costanera Center fuera el principal punto de análisis.
Artículo original Utilidad de Cencosud baja 60% entre enero y septiembre de este año
Cencosud obtuvo una ganancia de $39.705 millones en los primeros nueve meses de este año, unos US$73 millones de dólares.
El grupo minorista Cencosud reportó el viernes una caída de 60% en su utilidad entre enero y septiembre, en relación al mismo período de 2008, debido a menores márgenes y negativos efectos de corrección monetaria, en medio de una contracción de la demanda por la crisis global.
Cencosud obtuvo una ganancia de $39.705 millones en los primeros nueve meses de este año, unos US$73 millones de dólares.
La compañía, con fuerte presencia en el negocio de supermercados, tiendas por departamentos, de artículos para la refacción del hogar y centros comerciales, tiene unidades de operación en Argentina, Brasil, Colombia, Chile y Perú.
El frenado proyecto espera ser retomado, pero hay una serie de factores que analiza la firma para recomenzar las obras.
El proyecto emblema del grupo de Horst Paulmann es también para muchos el proyecto ícono de la crisis. En el mercado se sostiene que su reanudación podría marcar la señal de la recuperación. Para esto, el grupo debe superar barreras y definir condiciones, dicen expertos, analistas y ejecutivos del retail. Entre ellos, encontrar una solución vial definitiva al proyecto, buscar demanda y mejorar sus finanzas.
EL NUDO VIAL
Las obras de mitigación vial para el megaproyecto han sido una piedra en el zapato para Cencosud. Sin tener clara esa solución, el grupo no podrá obtener patentes ni permisos y se arriesga a generar un caos vial que aleje a los clientes. En enero el gobierno calculó que las intervenciones cuestan UF 1.400.000, unos US$53,7 millones, y dijo estar dispuesto a financiar hasta US$12 millones del total, correspondientes a parte de un túnel entre Costanera Sur y Suecia
Las obras de mitigación fueron divididas según las cuatro etapas del proyecto. El documento del gobierno establece cuántos estacionamientos podrá habilitar el grupo en cada fase, partiendo con 1.000 en la primera. En las últimas semanas, dicen cercanos al tema, se han intensificado los contactos entre la empresa y el Ministerio de Obras Públicas.
"No tiene muchas posibilidades de éxito un mall que no tenga ese tema resuelto", dijo Francisco Errandonea, de Santander GBM. Otro analista advierte que la definición de quién costea las obras es el mayor escollo. Por ello es un tema que no sólo involucrará al MOP y Vivienda, sino que también a Hacienda. Cencosud se niega a asumir un porcentaje tan alto porque la solución vial beneficiará a todo el sector, ya congestionado sin el mall. Clave es definir los plazos y la forma de ejecución del proyecto.
OPCIONES FINANCIERAS ALTERNATIVAS
Tras las compras de GBarbosa en Brasil y Wong en Perú, la posición financiera de Cencosud se despotenció. Un informe de Feller Rate indica que la relación entre deuda financiera/Ebitda subió de 2,5 veces a mediados de 2007 a 3,5 veces en marzo de 2009. Esta última cifra se mantuvo en junio. El mercado dice que la posición financiera es mejor que en enero, pero aún no es óptima. "La compañía todavía no genera un flujo acorde con lo que necesita para volver a los niveles de deuda que tiene como objetivo", dice Raúl Barros, de Fit. La meta del grupo es volver en octubre de 2010 a 2,5 veces de deuda financiera/Ebitda.
El jefe de renta variable de Banchile, Patricio Hernández, agrega que tras la reestructuración financiera que hizo la empresa, "no debería tener mayores problemas para poder financiar la inversión".
La recuperación bursátil de CENCOSUD (Colaboración de Javier)
Un experimentado ejecutivo de empresas afirma que Cencosud no tiene problemas para financiar los US$600 millones del megaproyecto. La dificultad es otra: debe destinarlos a los proyectos más rentables y con demanda asegurada.
Además, el grupo podría explorar alternativas de financiamiento que no son habituales en Cencosud, que tradicionalmente controla sus proyectos: vender o entregar en leasing algunos de los activos inmobiliarios no ligados directamente al retail. Fondos internacionales han proliferado en los últimos años comprando edificios en el país para arriendo. Y el modelo ya ha sido aplicado por Titanium, Territoria y ahora Parque Arauco. A la puerta de Cencosud ya han golpeado varios agentes y fondos locales proponiendo opciones de financiamiento, por lo que se trata de una alternativa abierta.
ABRIR O ARRENDAR
Los 700 mil metros cuadrados del proyecto consideran amplios espacios para retailers y oficinas. Un consultor afirma que Cencosud debe buscar demanda, negociar contratos y comprometer arrendatarios -sobre todo para las oficinas-, antes de reactivar las obras. Además, debe definir el operador de los dos hoteles considerados en el proyecto antes de partir con la construcción. "Eso no se hizo antes, cuando estaban construyendo", dice.
El gerente de la división de oficinas de GPS Property, Francisco Rojas, señala que Costanera Center tiene un riesgo asociado de no colocar sus oficinas en verde como se estila en el mercado. El mayor temor, dice, es que no pueda superar el 20% de colocación en verde. Rojas cree que es un buen momento para que el proyecto se reactive, pues con su postergación logró distanciarse del ingreso al mercado de Titanium La Portada, próxima a entregarse.
Los analistas ven, además, que se está cumpliendo la principal premisa de Cencosud para reanudar el proyecto: que se haya superado la incertidumbre económica, dijo en abril el gerente general de Cencosud, Daniel Rodríguez. "Todo está dando cuenta de que lo peor ya habría pasado y que las estructuras de costos y de deuda de las empresas quedaron bastante livianas", dijo Raúl Barros, de Fit.
La misma percepción de mejoría también ha llegado a muchos de los locatarios comprometidos en el mall: antes aliviados por su detención, ahora pugnan por su reanudación.
LA GRAN TORRE
El complejo está compuesto de 4 torres -dos exclusivas para oficinas y dos para hoteles y oficinas-, un mall y cinco niveles para 5.695 estacionamientos. Todo se construía en paralelo. Pero paró por partes, en octubre de 2008, y por completo en enero. Lo más probable es que se reactive también por etapas, en una secuencia que Cencosud deberá definir, pero que hoy se inclina por el mall y la emblemática torre 2, la más alta de Sudamérica. En el grupo sienten que la Gran Torre Costanera es lo que agrega más valor al proyecto.
"Es emblemática para el grupo y es posible que estén dispuestos a sacrificar un poquito de rentabilidad para impulsarla cuando retomen la obra", dijo Raúl Barros, de Fit Research.
Un profesional del área aconseja abrir el Jumbo a la brevedad -genera ingresos inmediatos-, seguir con el mall y luego las oficinas y el hotel. Francisco Errandonea, de Santander GBM, recomienda dejar hotel y oficinas para una segunda etapa.
SIMBOLO DE LA CRISIS
Además de ser el proyecto que más le ha costado concretar a Horst Paulmann, su paralización fue considerada por el mercado como la señal concreta de la llegada de la crisis a Chile. Por eso, muchos asumen que su reactivación sería un indicio potente de recuperación. Por lo mismo, un ejecutivo del área dice que al gobierno podría convenirle que se anuncie pronto la reanudación de las obras. "El concepto comunicacional de que se retoman las obras será la señal más clara de que la crisis va quedando atrás", complementa. Además, será un acicate al empleo: la obra llegó a demandar 2.700 trabajadores. Hoy no superan las 150 personas.
En el grupo, sin embargo, dudan de la voluntad política del gobierno para que ello se produzca. Si la hubiese, creen, ya hubiera resuelto el problema vial.
El controlador de Cencosud, Horst Paulmann, dijo que confiaba en reactivar prontamente el proyecto Costanera Center que fue paralizado en enero de este año por el impacto de la crisis económica mundial en las finanzas del grupo.
"El proyecto está parado por una recesión mundial, pero Chile está estupendamente bien, así que tengo la confianza en que muy pronto vamos a seguir (con la construcción)", dijo Horst Paulmann, según Reuters, a la salida de un encuentro de empresarios.
El propio Paulmann ha liderado las gestiones con el gobierno y otras instancias para reactivar el proyecto de US$600 millones y un total de 700 mil metros cuadrados construidos.
El gobierno tiene un gran interés es que este proyecto continúe, debido a su impacto en la generación de empleo, ya que en diciembre del 2008, antes de anunciarse la postergación, Costanera Center daba trabajo directo a unas 2.700 personas.
Con la cara llena de risa y mucho orgullo anda por estos días el arquitecto Abraham Senerman, pues junto a sus socios de Bethia -la familia Heller Solari- presentaron su emblemática obra: Titanium La Portada, pues con cerca de 200 metros de altura se transforma en el edificio más alto de Chile, previéndose que a fines de año ya estará habitado. Sin embargo, el multifacético empresario se toma las cosas con calma, pues no visualiza un repunte de la economía antes de 2010.
—¿Cómo está impactando la crisis a Titanium La Portada?
—La crisis nos está golpeando como a todo el mundo, y no estamos con la idea de que nos vamos a escapar a esta situación, pero creo que podemos salir mejor parados que el resto. Una de nuestras fortalezas frente a nuestros arrendatarios es el bajo costo, desde 0,5 UF el metro cuadrado, y los menores gastos comunes que se originan en la gran dimensión de esta torre y su tecnología de punta.
—¿Y cómo ve el sector inmobiliario?.
—La gente está siendo mucho más precavida, y no está tomando riesgos mayores. La economía va a tener una lenta recuperación, por esta cautela que mencioné.
—¿Para cuándo prevé un repunte de la economía?
—A partir del año 2010 debe mejorar la economía. Si nos remitimos a lo que dice el ministro de Hacienda Andrés Velasco, que argumenta que estamos mejor preparados que otros países, en los inicios del 2010 debería comenzar el repunte económico.
—Usted concuerda con los economistas en que este año el PIB será negativo.
—Sí, será negativo, en muy poco, pero lo será.
—Y qué propondría a las autoridades para intentar revertir este escenario.
—No tengo una bola de cristal, pero lo que recomendaría es que se aborden con énfasis programas para el empleo.
—¿Cómo ve la evolución del desempleo?.
—Sin duda viene un aumento en la cesantía, dado que se está demorando el inicio de nuevos proyectos, lo que restringe las fuentes laborales. Me da mucha pena, que justamente ahora que estamos terminando la obra gruesa de este edificio con 700 obreros y otros 400 para las instalaciones, en esta empresa la fuente de trabajo es sólo para unos meses más, y seguramente los trabajadores van a sufrir.
—¿Qué piensa de las reformas laborales que el Ejecutivo está proponiendo?
—En ese tema no me he metido, y prefiero no hacerlo. Pero lo único que digo es que lo más grave que le puede pasar a una persona es no tener alimento para llevar a la casa, y esa debe ser la mayor preocupación del Gobierno.
—¿El sector privado cómo puede contribuir?
—Es importante que los bancos se pongan en la dirección de los clientes, que tomen los seguros necesarios o que el Estado los facilite, para que se integren a dar una mayor velocidad de recuperación de la economía mediante un sistema de créditos más expedito.
—¿Y los bancos han estado a tono con la reactivación?
—Creo que siempre pueden hacer más…
—¿Qué más pueden hacer?
—Las cosas se pueden hacer mejor.
—¿En el segmento de alto valor cómo ha sido la relación con la banca?
—En nuestro caso aún no los hemos requerido, y en oficinas seguimos arrendando así que no estamos en la idea de financiar compradores.
Nuevos Proyectos
—¿Tiene en carpeta internacionalizar ASL Sencorp?
—Como Constructora Senarco estamos viendo proyectos internacionales en Colombia y Perú, y en otros países del norte.
—¿Titanium ha conversado con inversionistas para incorporarlos al proyecto en Santa Rosa de Las Condes?.
—Sí hemos conversado con potenciales inversionistas, y esperamos cerrar próximamente las negociaciones. Las conversaciones incluyen a socios chilenos y a extranjeros.
—Además del fondo alemán Deka, que compró el 80% de la torre, ¿se han acercado otros fondos?
—Permanentemente estamos en conversaciones con fondos extranjeros, pero específicamente con Deka nos gustaría mantener una relación de largo plazo.
—En Valle Nevado, cuya propiedad como familia Senerman la comparten con los Ergas, tienen planeado desarrollar nuevos proyectos.
—Actualmente estamos construyendo un edificio y vamos a iniciar otros dos.
—Y con Bethia, de la familia Heller-Solari, tienen pensados nuevos proyectos además de Las Salinas y Santa Rosa.
—Sí, a través de Titanium seguro que haremos nuevas cosas en el sector inmobiliario.
ACLARACION: Este blog no es antiperuano ni nacionalista chileno. Este blog simplemente recopila y (a veces) comenta sobre artículos recopilados en la prensa nacional y mundial y que involucran a Chile. Si parece "cargado" hacia Perú, simplemente, es resultado de la publicación constante -y obsesiva- en ese país de artículos en que se relaciona a Chile. Así también, como ejemplo opuesto, no aparecen articulos argentinos, simplemente, porque en ese país no se publican notas frecuentes respecto Chile. Este blog también publica -de vez en cuando- artículos (peruanos o de medios internacionales) para desmitificar ciertas creencias peruanas -promovidas por medios de comunicación y políticos populistas de ese país- sobre que Perú ha superado el desarrollo chileno, lo que es usado en ese país para asegurar que Chile envidia a Perú y que por eso buscaría perjudicarlo. Es decir, se usa el mito de la superación peruana y la envidia, para incitar el odio antichileno en Perú.
Optimista regresó desde Colombia el empresario y arquitecto Abraham Senerman, quien junto a Gonzalo Rojas, director de Bethia -grupo socio de Senerman en Inmobiliaria Titanium-, se reunió con empresarios locales para tantear el terreno con el fin de concretar el arribo de la sociedad a ese país.
