Segunda vivienda en Miami: la puerta que abrió la crisis

En el centro de Miami, una de las ciudades más cosmopolitas y turísticas de Estados Unidos, hay edificios totalmente desocupados. Es la silenciosa huella de la crisis inmobiliaria que golpeó con fuerza a estados como Florida, California y Nevada.

La cara del downtown fue renovada entre 2005 y 2009, con la construcción de varias torres que buscaban atraer a los residentes locales a vivir más cerca de su trabajo.

Sin embargo, la restricción del crédito y el aumento del desempleo, producto de la crisis financiera, hicieron que varios abandonaran sus planes de mudarse al corazón financiero de la ciudad.

Ahora, sólo quedan carcasas vacías a la espera de los esquivos compradores, que podrían llegar de destinos tan lejanos como Chile.

Pies de barro

En Miami, el estallido de la burbuja inmobiliaria pegó con fuerza. A partir de 2005 se construyeron 60 edificios residenciales en la zona céntrica de la ciudad, los que fueron planificados como segunda vivienda u hogar vacacional, pero que no alcanzaron a venderse antes de que se produjera la crisis inmobiliaria.

La sobreoferta que predominaba en el mercado cuando estalló la crisis, hizo que los precios cayeran de forma dramática, hasta más de 50%. Las hipotecas ya no tenían ninguna relación con el precio de mercado de los hogares, lo que hizo que las personas dejaran de pagar sus compromisos y simplemente abandonaran las viviendas.

Como explica Miguel Rishmague, presidente del único banco de capitales chilenos en EE.UU., Union Credit Bank, la situación perjudicó fuertemente a la banca local. “Nosotros no manejamos préstamos hipotecarios, pero yo tengo amigos en bancos que me cuentan que llegan los clientes y entregan las llaves y adiós".

Mientras que a duras penas han podido seguir operando las empresas constructoras en este mercado saturado. Patricio Cervantes es chileno y lleva 40 años trabajando en el sector, a través de su compañía Gamma Construction.

El empresario asegura que la recuperación se aprecia, pero de modo muy lento. Explica que será difícil que la industria repunte mientras siga el nivel de desempleo (en 9,7% a nivel nacional). “Cuando la gente tiene temor de perder su trabajo, vive dentro de sus medios, y posterga la compra de una vivienda, que es una de las compras más importantes que puede hacer una familia”, afirma Cervantes.

El empresario también advierte que las cifras oficiales no hacen eco del desempleo informal, en su mayoría inmigrantes ilegales. A eso se suma la restricción del crédito, que exige como mínimo un pie del 20% del valor total de la propiedad.

Para Cervantes, la culpa de la crisis fue la falta de rigurosidad de la banca. “En el período del boom es inexplicable que hayan habido 40 mil inmigrantes ilegales que consiguieron préstamos bancarios”, acusa. “Se podría decir que ahí hay un fraude, ya que la gente que no tiene residencia legal no puede tener la tarjeta del Seguro Social. Acá no existe el carnet de identidad; el Seguro Social es el número que nos identifica para todos los efectos legales, como abrir una cuenta del banco”, explica.

La crisis ha llevado a que los bancos y las constructoras estén en lados opuestos. Porque al momento de embargar un departamento, la institución que facilitó el crédito para comprarlo debe hacerse responsable de todas las deudas de la vivienda, lo que incluye los gastos comunes.

Los propietarios, en la mayoría de los casos, prefieren pagar su hipoteca en lugar de cumplir sus compromisos comunitarios. Incluso aquellos que pueden pagar, no lo hacen, porque lo consideran injusto. El problema es que la morosidad de los gastos comunes también es causal de embargo.

Así, es tan alto el gasto de la gestión inmobiliaria, que los bancos están vendiendo las propiedades a su precio de costo, para poder recuperar al menos parte de su inversión.

Oportunidades para inversionistas

La caída dramática en los precios de los departamentos también está abriendo posibilidades para los inversionistas extranjeros en Miami, explica el agente de bienes raíces de Prudential Douglas Elliman, Ricardo Mello, quien visitó nuestro país hace unas semanas para captar esta atención.

Y fue tanto el interés que percibió en el mercado local por los departamentos de lujo en esa ciudad, que decidió agendar un segundo viaje para junio.

De acuerdo a Mello, la venta de condominios en el downtown de Miami ha experimentado una leve alza en el último tiempo, debido al aumento de la demanda de las personas que viven en otras zonas de la ciudad, que han aprovechado la mejora en el crédito, las bajas tasas de interés y los beneficios fiscales para comprar una propiedad.

A eso se suma el interés de los extranjeros, que cuentan con varias garantías al momento de invertir en EE.UU. Porque el mismo pie cuadrado que costaba US$ 500, ahora cuesta
US$ 200. Los precios no subirán en el corto plazo, pero cuando el inventario sea absorbido, los inversionistas podrán obtener beneficios. “Las oportunidades están ahora”, advierte Mello, ya que los precios no seguirán cayendo. “Los bancos están vendiendo barato”, asegura.

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