La importancia que registra el mercado de préstamos hipotecarios en un país se mide en términos de cuánto representa el monto total otorgado en relación a su PBI. Según este indicador, Chile sería el país con mayor profundidad financiera en la región ya que los créditos para la vivienda representan, actualmente, más del 7% del PBI. Argentina, en contraposición, continúa rezagada en niveles que no superan el 1% del PBI.
Brasil se encontraba en niveles similares a los de Argentina hasta 2008, cuando el nivel de préstamos para vivienda no superaba el 2% del PBI. Sin embargo, en los últimos tiempos, logró apartarse del estancamiento para expandir su mercado financiero, llevándolo a niveles superiores al 3% del PBI. La estabilidad del valor de la moneda y la baja del riesgo país carioca propiciaron la financiación de la adquisición de viviendas por parte de los sectores altos y medios de la población.
Las razones principales del bajo desarrollo del mercado de largo plazo en Argentina, obedecen a la alta inflación y el cortoplacismo de los depósitos. Es muy difícil que una institución financiera privada acepte otorgar fondos a plazos mayores a 10 años en pesos cuando la inflación erosiona el valor de la moneda a través del tiempo y los ahorristas optan por colocar sus fondos en plazos fijos menores al año. Lo que presta el banco se desvaloriza con el correr de los años y la tasa que podría eventualmente cubrir el riesgo de devaluación se muestra prohibitiva para el demandante de crédito.
Tras la devaluación de 2001, la proporción de operaciones realizadas con crédito cayó fuertemente y hasta ahora no ha podido recuperarse. Las líneas hipotecarias que ofrecen los bancos resultan inalcanzables para la clase media pese al dinero que ha volcado al mercado el gobierno a través del Anses.
Los bancos públicos y algunas instituciones privadas abrieron líneas de préstamos para vivienda a tasa fija en pesos que resultan atractivos para la clase media en términos de costos aunque los requisitos dejan afuera a la mayoría de los asalariados. Se exigen ingresos familiares que no se condicen con la realidad del mercado laboral y de esa forma se limita el acceso. Pese a que los fondos del Anses financian la oferta a bajos costos financieros y tasa fija en pesos, los montos totales otorgados son muy inferiores a los verificados en tiempos de la convertibilidad.
Revertir la tendencia parece difícil en tanto la inflación se acelera y no se evidencia estabilidad de largo plazo en el valor de la moneda. Los bancos se encuentran focalizados en la financiación de créditos de corto plazo, vinculados al consumo. El sueño de la casa propia, símbolo de status y tranquilidad económica para la sociedad argentina, se coloca lejos de los asalariados que cuentan hoy con mayores facilidades para adquirir electrodomésticos que inmuebles.
Cabe destacar que, hasta ahora, la carencia de financiamiento que enfrenta la clase media para tener la casa propia no ha operado como un limitante para el sector de la construcción. En Argentina se compran y venden inmuebles mayormente en efectivo ya que se toma a “los ladrillos” como el activo libre de riesgo. Si esta situación se podrá mantener en el futuro, prescindiendo del financiamiento bancario, es un interrogante. Por ahora, los asalariados están forzados a alquilar.
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